Révision du loyer avec l'IRL : le calcul pas à pas
Mis à jour le 17 octobre 2026
La révision du loyer avec l'IRL se calcule avec une formule simple, fixée par la loi. Elle permet au bailleur d'ajuster le loyer une fois par an, sans dépasser l'évolution de l'indice de référence des loyers. Encore faut-il respecter les conditions : clause dans le bail, bon trimestre de référence, délai d'un an. Voici le calcul pas à pas, avec un exemple.
Qu'est-ce que l'IRL ?
L'indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l'INSEE. Il sert de plafond à la révision annuelle des loyers d'habitation. Il est calculé à partir de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers, sur les douze derniers mois.
Les valeurs officielles sont disponibles sur insee.fr et sur service-public.fr. Utilisez toujours ces sources. Ne recopiez pas un indice trouvé sur un site non officiel : une erreur d'indice fausse tout le calcul.
Les conditions pour réviser le loyer
Ces règles figurent à l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Des règles équivalentes s'appliquent aux locations meublées louées en résidence principale.
- Le bail doit contenir une clause de révision : sans clause, pas de révision en cours de bail
- La révision a lieu au plus une fois par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail
- La hausse ne peut pas dépasser la variation de l'IRL
- Le logement ne doit pas être classé F ou G au DPE (voir plus bas)
Le calcul de la révision du loyer avec l'IRL
La formule est la suivante : nouveau loyer = loyer actuel hors charges × IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente.
Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail. Si le bail ne le précise pas, c'est le dernier indice publié à la date de signature du bail. Chaque année, on compare ensuite le même trimestre d'une année sur l'autre.
La révision ne porte que sur le loyer hors charges. Les provisions pour charges évoluent selon les dépenses réelles, et un forfait de charges suit ses propres règles.
Exemple de calcul avec des valeurs fictives
Attention : les indices ci-dessous sont inventés pour l'exemple. Ce ne sont pas des valeurs réelles de l'IRL. Pour votre calcul, prenez les valeurs officielles publiées par l'INSEE.
Un bail prévoit une révision chaque 1er juillet, avec l'IRL du 1er trimestre comme référence. Loyer actuel : 750 € hors charges. IRL fictif du 1er trimestre de l'année précédente : 140,00. IRL fictif du 1er trimestre de l'année en cours : 143,50.
Calcul : 750 × 143,50 ÷ 140,00 = 768,75 €. Le nouveau loyer est de 768,75 € hors charges, soit une hausse de 18,75 € par mois. Avec 50 € de charges, le locataire paiera 818,75 € par mois.
Si l'indice baisse, l'effet dépend de la rédaction de la clause du bail. En cas de doute, renseignez-vous auprès de l'ADIL de votre département.
Délai d'un an et absence de rétroactivité
Le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue pour manifester sa volonté de réviser le loyer. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé à la révision pour l'année écoulée (article 17-1). L'article 7-1 prévoit d'ailleurs que l'action en révision du loyer se prescrit par un an.
La révision n'est pas rétroactive : elle prend effet à compter de la demande du bailleur. Exemple : la révision était prévue au 1er juillet 2026 et le bailleur la demande le 15 octobre 2026. Le nouveau loyer s'applique à partir de cette demande, sans rappel pour juillet, août et septembre.
Faites la demande par écrit, par lettre recommandée ou e-mail daté, avec le détail du calcul et les indices utilisés.
Pour mémoire, un plafonnement temporaire de la hausse de l'IRL a été appliqué entre 2022 et 2024. Vérifiez sur service-public.fr si un dispositif de ce type concerne la période de votre révision.
Gel du loyer pour les logements classés F ou G
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 interdit d'augmenter le loyer des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). En métropole, ce gel s'applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022.
Il vise la révision annuelle, mais aussi les hausses lors d'un renouvellement de bail ou entre deux locataires. Un calendrier différent s'applique en outre-mer. Vérifiez la situation de votre logement sur service-public.fr.
Après une révision, pensez à mettre à jour le montant de vos quittances. Le générateur gratuit de ce site produit votre quittance en PDF en 1 minute, sans inscription.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il réviser le loyer sans clause dans le bail ?
Non. En cours de bail, la révision annuelle n'est possible que si le bail contient une clause de révision. Sans clause, le loyer reste le même jusqu'au renouvellement du bail, où d'autres règles s'appliquent. Vérifiez donc votre contrat avant tout calcul.
Quel IRL utiliser pour le calcul de la révision ?
Celui du trimestre de référence indiqué dans le bail. À défaut, c'est le dernier indice publié à la date de signature du bail. On compare l'IRL de ce trimestre pour l'année en cours avec celui du même trimestre de l'année précédente. Les valeurs officielles sont publiées par l'INSEE.
Le bailleur peut-il réclamer une révision oubliée ?
Seulement dans l'année qui suit la date de révision prévue. Passé ce délai d'un an, il est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée. Et même dans ce délai, la révision ne s'applique qu'à partir de sa demande : il ne peut pas réclamer de rappel pour les mois passés.
Le loyer d'un logement classé G peut-il augmenter ?
Non, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole. La loi Climat et résilience interdit toute hausse de loyer pour les logements classés F ou G au DPE : révision annuelle, hausse au renouvellement ou entre deux locataires. Les règles diffèrent en outre-mer.
La révision IRL s'applique-t-elle aussi aux charges ?
Non. La formule de l'IRL ne s'applique qu'au loyer hors charges. Les provisions pour charges sont ajustées en fonction des dépenses réelles, lors de la régularisation annuelle. En meublé, un forfait de charges peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer.
Et si la quittance partait toute seule ?
Un message chaque mois, vous cliquez « Oui, loyer reçu », la quittance est envoyée au locataire. Inscrivez-vous pour être prévenu du lancement.